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房產委托公證實務操作中的幾點提示
發布日期:2013-08-02 來源:未知 瀏覽次數:
    近年來,隨著我縣經濟的發展,一些當事人到外地購買房屋、購后又出售、出售后又購房的人不斷增多,在房屋交易過程中涉及簽合同、辦按揭貸款等繁瑣手續,而本人又不能親自去辦理,所以委托其他人代為辦理的情形也不斷增加。但此委托必須經公證處公證后,才能使用。委托公證看似簡單,但實際操作當中有許多容易疏忽的地方,筆者結合近幾年所辦的委托公證,將應該注意的事項作以提示,使所出具的公證文書更完善、更合法,真正有效地維護當事人的合法權益。
1 父母出資,以未成年人名義買房所辦委托公證中應注意的問題
    一些當事人由于家境殷實,就選擇在海邊或環境較好的地方購房,因為只有一個孩子,雖尚未成年,卻在產權證上寫孩子的名,在他們心中早就認為就是以自己名義買了,將來也是孩子的。其實不然,以孩子名義買房存在很多弊端:一是房屋登記由誰申請的問題,我國的《城市房屋權屬登記管理辦法》沒有對未成年人的房屋登記作相應規定,這說明我國法律既不反對但也不倡議以未成年人名義買房,如非要以未成年人名義買房,只有根據《中華人民共和國民法通則》的相關規定,由未成年人的監護人代為申請。一般來說,未成年人的父母是未成年人的監護人,此登記也應由父母共同申請。二是房屋一旦涉及轉讓,就會麻煩重重,因為根據《中華人民共和國民法通則》的相關規定,為了保護未成年人合法權益,只有為了被監護人的利益才能處分其財產,而為了被監護人的利益卻不容易舉出證據。現在雖然隨著《中華人民共和國物權法》和新《房屋登記辦法》的出臺,明確規定“未成年人的房屋,應當由其監護人代為申請登記。監護人代為申請未成年人房屋登記的,應當提交證明監護人身份的材料;因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供為未成年人利益的書面保證。”即便如此,當事人在要求辦理此類委托公證中,也應建議當事人最好以自己名義或以成年子女名義購房,以避免引起不必要的麻煩。
2 受托人是否有轉委托權及產生的法律后果應清楚地告之當事人
    一些當事人在外地購房大部分為夫妻共有,而其中很多是一方去辦手續,另一方或因工作繁忙或因路途遠,所以在我們公證處辦理委托公證,讓另一方代辦。而我們在辦理此公證時,都提醒當事人,如果在購房地有親屬或可以信賴的朋友,最好行使自己的轉委托權,讓親屬或朋友代辦。因為在外地購房辦理一些手續需要很長時間,有些人假期很短,購房手續未辦完,就匆匆趕回,往往失去了購房最佳時期,得不償失。而真對另一種情況,我們卻勸當事人不要行使轉委托權,即便行使了,也要限制再代理人的權利,以維護當事人的合法權益。筆者曾辦過這么一個委托公證,夫婦倆于二 OO 六年在大連購買了一套樓房,女方在二 OO 八年發現患有癌癥,急需用錢,于是夫婦倆打算將此房出售,因女方已在大連,而男方工作繁忙,不能親自去辦理售房手續,所以委托其妻子代辦。在辦理此委托過程中當事人要求代理人無轉委托權。
    而當公證書發往大連后,其妻子因有病在身,不能辦完所有售房的相關手續,要其丈夫重新辦理委托公證,將無轉委托權變更為有轉委托權,想委托其他人幫忙代辦。其丈夫心里不想讓其他人代辦,卻又為了體貼妻子,一再地向我訴苦,我對他說其實你妻子因特殊原因再委托其他人也不是可怕到不能辦的地步,只是風險提高了,要想降低風險,你可以告知你的妻子對再代理人的權利進行限制,比如只讓再代理人代辦售房的相關手續,而不讓其代收售房款。
    當事人聽完后,覺得有道理,一片烏云變為晴日。
3 委托書中對購房地址、委托權限應要詳細列清楚,杜絕相關部門不予采用
    有許多當事人聽朋友到外地購房還辦理了委托公證,于是只確定了大體購房位置就匆匆來我們公證處辦理委托公證。在辦理這類公證中,我們均告知當事人,你應當先去購房處了解情況,確定購買的房屋后,如需辦理委托公證后,再來辦理,否則因地址或委托事項不全,將導致公證書無法使用。有一位當事人不聽我們的勸告,執意要帶著妻子委托其購房的委托書去山東購房,結果如我們所料,既耗時又耗財,還耽擱了辦事。其妻迫不得已又到我們公證處重新辦理了一份各項內容都詳盡的委托書公證,購房一事才得以順利進行。
4 對受托人不了解,建議當事人辦委托公證時要慎重。
    委托公證中的代理人在代理權限內,是以被代理人的名義實施民事法律行為。被代理人對代理人的代理行為,承擔民事責任。這就要求被代理人應對代理人的誠信狀況、履行代理的能力有所了解,不宜將委托事項委托給資信情況不明的人。有一對老夫婦在四川購買了一套房屋,住了幾年后,還是覺得自己的家鄉好,葉落歸根,又回到了蘿北,于是想將四川的房屋出售,但苦于路途遙遠,所以要辦委托書公證,讓別人幫忙代辦。而當我們問到受托人的情況時,老夫婦卻有些語塞,似乎不太了解受托人的情況,經過我們的耐心詢問,原來,老夫婦有一個二兒子在四川打工,他們想把房子給這個二兒子,但二兒子出于孝心,又想給父母一部分錢,于是他們就想辦一個委托公證來處理此事,受托人其實是與二兒子一起工作的同事,只有二兒子了解,他們不認識這個人。我們根據老夫婦的訴說,告訴了他們辦委托公證的法律意義和法律后果,其實根據他們的意愿,只要他們提供相應的證明,可以在我們這里辦贈與公證,將房屋贈與給他們的二兒子,而不必辦委托公證,更不用考慮受托人的誠信和履約能力。
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施弘毅
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